KOOPPROCES
 
Het koopproces voor een huis kent 3 fases, de oriëntatie-, de onderhandelings- en de koop/afrondingsfase.

Puntsgewijs verloopt het proces in Portugal als volgt:

Oriëntatie-fase
- de koper stelt eerst duidelijk vast wat hij wil:
- fulltime, parttime bewonen
- al dan niet parttime verhuren
- soort locatie
- soort woning (villa, appartement, aantal kamers etc.)
- de koper bepaalt een budget, rekening houdend met bijkomende kosten
- zoeken in het (grote) aanbod van woningen
- een selectie maken van te bezichtigen huizen

Als er een "klik" is met een huis volgt de
onderhandelings-fase.
- de koper doet een bod
- de verkoper (of makelaar) komt met een tegenvoorstel
- overleggen over kosten roerende goederen
- bij overeenstemming vraagt de verkoper een voorschot
- er wordt een onafhankelijke advocaat ingeschakeld

Nu zit met in de koop-fase, de advocaat gaat zijn werk doen,
zie hiernaast.  Dan volgen de volgende acties:
- aanvragen fiscaal nummer
- tekenen voorlopig koopcontract
- betaling van voorschot, normaliter 15% 
- betaling van IMT en advocaatkosten
- de advocaat doet nog enig formeel onderzoek
- betaling restant koopsom en notariskosten
- tekenen definitief koopcontract bij de notaris
- registratie in het kadaster

Gedurende het gehele koopproces kunnen wij
 u op basis van onafhankelijkheid begeleiden.

Fiscaal voordeel

Zeker nu de bankrente historisch laag is, er in Nederland meer belasting betaald moet worden in Box 3 dan een spaarrekening of deposito opbrengt is het extra aantrekkelijk om te beleggen in onroerend goed in het buitenland.


 

Werkzaamheden advocaat

In Nederland controleert de notaris alle juridische zaken bij het kopen van een huis, in Portugal gebeurt dat door een advocaat.

Tijdens het koopproces doet hij o.a. het volgende:
- aanvragen fiscaal nummer koper
- controleren fiscale documenten
- controleren woonvergunning
- checken kadastrale gegevens
- opstellen koopcontracten
- regelen financiele afhandeling
- registratie transactie in kadaster

 
Meestal geeft een koper een volmacht aan de advocaat om dit allemaal te regelen, dat voorkomt dat men steeds zelf aanwezig moet zijn bij de diverse instanties.
 
 

Kosten koper

De Portugese overdrachtsbelasting, IMT, wordt berekend op basis van een staffel.
In 2010 is er een verschil gemaakt tussen huizen voor permanente en voor niet-permanente bewoning.
Het te betalen percentage ligt tussen de 0 en 6%.
 
 
Eventuele roerende goederen worden niet meegeteld in de koopprijs.
Voor de eilanden (Madeira, Azoren) gelden afwijkende percentages.

Naast de IMT zijn de overige kosten bij het kopen van een huis:
Advocaatkosten, afhankelijk van de complexiteit van de transactie, tussen 1,25 en 2,5 %
Notariskosten 0,3%
Registratiekosten 1,8%
 
De makelaarskosten komen ten laste van de verkoper.
Onze bemiddelingskosten betaalt u alleen als dat tevoren is gecommuniceerd.
 

Onderhandelingen

De reële prijs van een huis in Portugal is bijzonder lastig te bepalen. Er is geen site waar alles te vergelijken is zoals Funda, huizen worden vaak via meerdere makelaars, soms zelfs tegen andere prijzen, aangeboden en de positie van de verkoper is vaak onduidelijk. Wil hij het huis verkopen omdat hij terug gaat naar eigen land (meestal Engeland), moet de hypotheek absoluut worden afgelost, heeft hij haast of niet, kortom er zijn vele variabelen.
 
De vraagprijs van nagenoeg dezelfde huizen kan dan ook sterk afwijken, en deze vraagprijs zegt ook weinig. Soms is deze prijs absoluut niet onderhandelbaar, maar meestal ligt de onderhandelingsruimte rond de 10%. 
 
Normaal gesproken laat de verkoper (of zijn makelaar) nooit direct het achterste van de tong zien, pas als er serieuze interesse is (bij een bezichtiging) wordt het duidelijk welke ruimte er is. Op dat moment kan de potentiële koper een bod doen. De makelaar is verplicht ieder bod aan de verkoper mede te delen. 

Van groot belang is of de koper een "cash-buyer" is, dus geen externe financiering nodig heeft. In dat geval kan er meestal snel worden beslist. Als er financiering gezocht moet worden kost dit altijd veel tijd en gezien de huidige markt zal een verkoper dan eerder geneigd zijn een bod af te wijzen omdat de uiteindelijke deal altijd onzeker blijft. 
 
Uiteraard kunnen wij u geheel begeleiden bij het onderhandelingsproces. Normaliter kunnen wij er voor onze klanten de beste deal uithalen.
 
 

Voorkom bloopers !!

Fouten in het koopproces kunnen veel geld kosten. Een praktijkvoorbeeld:
Die gezellige Portugees op het terras wist wel een buitenkansje, het schitterende townhouse van zijn oom was voor slechts € 210.000 te koop, maar ..... er zijn meer kapers op de kust.
De volgende dag ging de kandidaat koper kijken en het was inderdaad een mooi huis. Hij onderhandelde wat en kwam uit op € 190.000. De gezellige Portugees wilde wel binnen 2 dagen 10% om het huis van de markt te halen en hij wist ook wel een goede advocaat. Koper maakt kennis met de advocaat en maakt € 19.000 over.
Koper hoorde niets meer, belde 2 weken later met de advocaat en die vertelde doodleuk dat het huis op naam stond van 3 mensen waarvan er één spoorloos was. Koop kon niet doorgaan.
 
De advocaat adviseerde om te gaan procederen, maar zei erbij dat dat wel
3 jaar kon duren en de kans dat het geld ook terugbetaald zou worden was heel klein.

Geld weg, dure grap!