Koopproces

Koopproces

Het koopproces voor een huis kent 3 fases, de oriëntatie-, de onderhandelings- en de koop/afrondingsfase.

Puntsgewijs verloopt het proces in Portugal als volgt:

Oriëntatie-fase

De koper stelt eerst duidelijk vast wat hij wil:

- fulltime / parttime bewonen

- al dan niet parttime verhuren

- soort locatie

- soort woning (villa, appartement, aantal kamers etc.)

- de koper bepaalt een budget, rekening houdend met bijkomende kosten

- een selectie maken van te bezichtigen huizen en bezichtigingen plannen

Als er een "klik" is met een huis volgt de

Onderhandelings-fase.

- de koper doet een bod

- de verkoper (of makelaar) komt met een tegenvoorstel en na een akkoord:

- overleggen over kosten roerende goederen

- er wordt een onafhankelijke advocaat ingeschakeld

Nu breekt de koop-fase aan, de advocaat gaat zijn werk doen. Dan volgen de volgende acties:

- aanvragen fiscaal nummer

- tekenen voorlopig koopcontract

- betaling van voorschot, normaliter 10 á 15%

- de advocaat doet nog enig formeel onderzoek

- betaling IMT, restant koopsom en notaris- en kadasterkosten

- tekenen definitief koopcontract bij de notaris

- registratie in het kadaster

Gedurende het gehele koopproces kunnen wij u begeleiden.

Fiscaal voordeel

Zeker nu de bankrente historisch laag is, er in Nederland meer belasting betaald moet worden in Box 3 dan een spaarrekening of deposito opbrengt is het extra aantrekkelijk om te beleggen in onroerend goed in het buitenland.

Meer informatie over de fiscale aspecten kunt u hier lezen.

Werkzaamheden advocaat

In Nederland controleert de notaris alle juridische zaken bij het kopen van een huis, in Portugal gebeurt dat door een advocaat.

Tijdens het koopproces doet hij o.a. het volgende:

- aanvragen fiscaal nummer koper

- controleren fiscale documenten

- controleren woonvergunning

- checken kadastrale gegevens

- opstellen koopcontracten

- regelen financiële afhandeling

- registratie transactie in kadaster

Meestal geeft een koper een volmacht aan de advocaat om dit allemaal te regelen, dat voorkomt dat men steeds zelf aanwezig moet zijn bij de diverse instanties.

Kosten koper

De Portugese overdrachtsbelasting, IMT, wordt berekend op basis van een staffel.

Er is een verschil tussen huizen voor permanente en voor niet-permanente bewoning.

Het te betalen percentage ligt tussen de 0 en 7,5%.

De IMT-tabel kunt u hier downloaden.

Eventuele roerende goederen worden niet meegeteld in de koopprijs.

Voor de eilanden (Madeira, Azoren) gelden afwijkende percentages.

Naast de IMT zijn de overige kosten bij het kopen van een huis:

Advocaatkosten, afhankelijk van de complexiteit van de transactie, tussen 1,25 en 2,5 %

Notariskosten 0,3%

Registratiekosten 1,8%

De makelaarskosten komen ten laste van de verkoper.

Onze bemiddelingskosten betaalt u alleen als dat tevoren is gecommuniceerd.

Onderhandelingen

De reële prijs van een huis in Portugal is bijzonder lastig te bepalen. Er is geen site waar alles te vergelijken is zoals Funda, huizen worden vaak via meerdere makelaars en op meerdere listing sites aangeboden (deze zijn ook niet altijd actueel) en de positie van de verkoper is vaak onduidelijk. Wil hij het huis verkopen omdat hij terug gaat naar eigen land, moet de hypotheek absoluut worden afgelost, heeft hij haast of niet, kortom er zijn vele variabelen.

Gezien de huidige markt liggen de vraagprijzen momenteel niet veel boven de transactieprijzen. Uiteraard kan er worden onderhandeld, maar over het algemeen zit er niet meer dan 5 á 10% ruimte in.

Van groot belang is of de koper een "cash-buyer" is, dus geen externe financiering nodig heeft. In dat geval kan er meestal snel worden beslist. Als er financiering gezocht moet worden kost dit altijd veel tijd en gezien de huidige markt zal een verkoper dan eerder geneigd zijn een bod af te wijzen omdat de uiteindelijke deal altijd onzeker blijft.

Uiteraard kunnen wij u geheel begeleiden bij het onderhandelingsproces. Normaliter kunnen wij er voor onze klanten de beste deal uithalen.

Financiering

Mocht er toch financiering nodig zijn dan adviseren wij altijd om eerst na te gaan of dit in uw eigen land mogelijk is.

Een hypotheek op onroerend goed in Portugal verkrijgen voor niet-residenten kost veel tijd en een enorme papierberg.

Daarbij dient u rekening te houden dat er maximaal 70% van de getaxeerde waarde gefinancierd kan worden en dat de aflossing/rente termijn per maand maximaal 40% is van uw netto besteedbaar, aantoonbaar, inkomen.

Wij kunnen u helpen in het gehele proces, hiervoor berekenen wij wel bemiddelingskosten.

Voor meer informatie kunt u ons mailen.

Offshore

In het verleden was het vaak gebruikelijk dat onroerend goed werd aangekocht via een off-shore constructie. Nu gebeurt dat niet vaak meer.

Voor meer informatie hierover kunt u hier klikken.